RTL Nieuws kopte onlangs dat inmiddels tienduizenden Nederlanders slachtoffer zijn geworden van dubieuze grondhandel. Grondhandelaren kopen een landbouwperceel op, dat ze vervolgens verdelen in kleine kadastrale perceeltjes. Deze kleine stukjes agrarische grond verkopen ze dan voor woekerprijzen door aan nietsvermoedende kopers met de belofte dat de agrarische bestemming binnenkort waarschijnlijk gewijzigd zal worden zodat er gebouwd mag worden. De koper zou het perceel dan met veel winst kunnen doorverkopen. Dat klinkt bijna te mooi om waar te zijn. En dat is het vaak ook.
In werkelijkheid is dan van een voorgenomen bestemmingswijziging helemaal geen sprake – ook niet op termijn – waardoor de koper achterblijft met een veel te duur, onverkoopbaar stuk grond.
Ook in de directe, landelijke omgeving rondom ons kantoor zien wij het gebeuren. De gedupeerden die van de koopovereenkomst af willen, krijgen wij vervolgens aan het bureau. De vraag is echter of deze gedupeerden een poot hebben om op te staan.
Juridische mogelijkheden
Juridisch gezien zijn er verschillende mogelijkheden. Zo kan geprobeerd worden de koopovereenkomst te vernietigen wegens dwaling, bedrog of misleidende/oneerlijke handelspraktijken. Daarnaast kan geprobeerd worden de grondverkopers aan te spreken wegens onrechtmatig handelen. Ook wordt regelmatig geprobeerd om de notaris die heeft meegewerkt aan de overdracht van de grond aan te spreken indien de notaris de koper onvoldoende heeft geïnformeerd.
Hoe kansrijk de juridische mogelijkheden zijn is echter afhankelijk van alle feiten en omstandigheden. Helaas zien wij in de praktijk dat veel grondhandelaren en notarissen zich uitgebreid met allerlei clausules hebben ingedekt, waardoor de koper aan het kortste eind trekt. Toch kunnen er omstandigheden zijn die meebrengen dat uw schade deels of volledig wordt beperkt.
Voorbeeld uit de rechtspraak
Een mooi voorbeeld dateert van kort geleden, op 10 augustus 2023 (ECLI:NL:RBNHO:2023:7910). De voorzieningenrechter in Haarlem oordeelde in kort geding over de vraag of de koper van speculatieve landbouwgrond gehouden kon worden om mee te werken aan betaling van de (exorbitante) koopprijs en uitvoering van de gesloten koopovereenkomst.
De voorzieningenrechter benoemt in dit kort gedingvonnis expliciet dat de maatschappelijke opvatting over grondspeculatie aan het verschuiven is en dat deze praktijken als ongewenst worden beschouwd. De schriftelijke informatie die door de verkoper was verstrekt, was volgens de voorzieningenrechter onvolledig en wekte op onjuiste gronden vertrouwen op bij de koper. Ook werd onvoldoende gewaarschuwd voor het feit de gemiddelde kans op rendement heel klein is. Daarnaast is de koper volgens de voorzieningenrechter onder druk gezet om te tekenen. Koper is wel 15-20 keer telefonisch benaderd. Er vonden bovendien vier fysieke gesprekken plaats bij de koper thuis, waarbij hem direct contracten ter ondertekening werden aangeboden. Koper kreeg niet de kans deze eerst te bestuderen. De voorzieningenrechter acht het – in de gegeven omstandigheden - aannemelijk dat het beroep op vernietiging van de koopovereenkomst wegens oneerlijke handelspraktijken zal slagen.
De voorzieningenrechter sluit af door grondspeculatie een speculatieve belegging te noemen, “die in essentie niet veel meer is dan een (zeer kostbaar) lot in een loterij, zonder dat dit in er in ronde bewoordingen bij wordt verteld”.
Conclusie
Met de uitspraak van de Haarlemse voorzieningenrechter lijkt een voorzet gegeven te worden voor een strengere toetsing van de zorgplicht van verkopers van speculatieve landbouwgrond. Of en hoe rechters hier vervolg aan geven, zullen we moeten afwachten. Tot die tijd telt een gewaarschuwd mens voor twee. Bent u echter toch voor mooie praatjes van deze grondhandelaren gevallen, dan staan wij u graag bij. Wij beoordelen uw specifieke situatie, brengen de juridische mogelijkheden voor u in kaart en bepalen samen met u een strategie. Neem gerust contact op met mr. F.M. Postma (fpostma@aldersebaas.nl) of mr. N.Y. Bettenbroek (nbettenbroek@aldersebaas.nl).
